札幌の倍率方式による土地評価で、「実際の地積」に訂正すべきケース
札幌市中央区の札幌相続相談所は、相続税を専門に扱う税理士が運営しております。代表税理士は司法書士資格をも有することから、相続税申告だけでなく相続登記や各種遺産承継業務をご依頼いただくことが可能です。相続税申告に不安のある方、相続税申告だけでなく相続手続きをまとめてご依頼になりたい方など、お気軽に当税理士・司法書士事務所にご相談ください。初回のご相談は無料です。
※担当した案件の税務調査率は2％未満（2026年8月現在）です。
「倍率方式」による土地評価
相続税申告の土地評価というと「路線価方式」を思い浮かべる方が多いはずです。札幌の住宅地や商業地のほとんどが路線価に基づいて評価すべき土地ですので、「相続税の土地評価＝路線価方式」と考えてしまっても無理はありません。※路線価方式による札幌の土地評価については「札幌の土地の相続税評価額の目安を紹介」が参考になります。
しかし倍率方式によって評価すべき土地も存在ます。令和8年においては、たとえば札幌でも次のエリアの土地は路線価ではなく倍率方式で評価します。
札幌市南区白川
札幌市南区豊滝
札幌市南区中ノ沢
札幌市東区中沼町
札幌市厚別区厚別町小野幌
倍率方式で評価するという土地については、次の算式によって土地評価を行います。
固定資産評価額×評価倍率＝相続税法上の評価額
実際の地積と登記上の地積が異なるケース
倍率方式は一見すると土地評価は非常に簡単のように思われますが、評価を適切に行うことは実は意外と大変です。札幌相続相談所に相談があったケースをご紹介します。
札幌市南区のAさんが死亡しました。Aさんの相続人は子どものBのみです。Aさんの遺産と言えば、自宅の不動産、預貯金、上場株式以外に、「札幌市南区中ノ沢」に土地がありました。
中ノ沢の土地は経済的な価値はほとんどないものの、Bさんの知り合いが諸事情により購入したいということで、BがAから相続した後にその知り合いに売却するという話でまとまっています。
中ノ沢の土地の広さは登記簿・固定資産税の課税明細書上は100平米だったものの、売却するという事情から土地の広さを実際に測量したところ、本当の広さは120平米でした。
登記簿上の広さ（地積）と実際の広さ（地積）が異なることは珍しくありません。特に倍率方式の土地の場合は取引の対象になることがほとんどないため、測量されることなく大昔の情報のまま登記簿が存在していることが多いのです。
実はこのようなケースでは、倍率方式の評価の仕方に工夫が必要です。
固定資産評価額を実際の地積に訂正して計算
固定資産評価額は、登記簿の地積を基に算出されています。中ノ沢の固定資産評価額が10000円だったら、登記簿の「100平米」という地積を前提にして10000円の評価額が付されているのです。
しかし、土地の評価は実際の地積に基づいて行われる必要があります（評基通8）。このようなことから、登記簿の地積と実際の地積が異なる場合は、倍率方式における土地評価は次のように計算をしなければなりません。
土地の固定資産税の評価額×「実際の地積／登記簿上の地積」×評価倍率
結局のところ、1平米あたりの固定資産評価額を出して、実際の地積を乗じることで、正しい固定資産税評価額を出すのです。中ノ沢のケースであれば、100平米で10000円でしたから、1平米あたり100円です。1平米あたり100円×実際の地積120平米を乗じると、正しい固定資産税評価額は12000円になります。この12000円に、評価倍率を乗じるのです。
札幌の相続税申告は札幌相続相談所へ
札幌相続相談所は、相続税申告を専門とする税理士事務所が運営しております。代表税理士は司法書士資格をも有し、司法書士の分野でも相続を専門分野としていますから、相続税申告に限らず、相続人調査、遺産調査、預貯金や株式等の承継手続き、遺産分割協議書作成、相続登記など、トータルであなたの相続をサポートする体制になっています。
2026年8月現在で、担当した申告案件の税務調査実施率は2％未満であり、税務調査において、評価間違いや税理士の落ち度によって財産の計上漏れが指摘されたことは現在一件もありません。
相続税申告はどこの事務所に依頼しても結果が同じにはなりません。札幌で相続税申告にお困りの方は、ぜひ当税理士事務所にお気軽にお問い合わせください。札幌相続相談所では、相続の専門家が相続税申告にお困りのあなたのために最善を尽くします！ 相続税の初回のご相談は無料です。
札幌市営地下鉄各線「大通駅」徒歩1分の札幌相続相談所は、相続税申告を含む相続手続きを専門に扱う事務所です。代表者は税理士と司法書士、さらには公認会計士と行政書士の資格を有する者であり、相続税申告のみならず、遺産の調査、相続登記、預貯金や株式等の移管手続きなどを含めて一気通貫で対応しています。札幌で相続税申告を含む相続手続きにお困りの方は札幌相続相談所にお気軽にご相談ください。相続税の初回ご相談は無料です。
土地の権利が「地上権」
札幌で相続税の相談を多く受けていると、遺産の内容は本当に人それぞれだと感じます。先日お見えになったご相談者のご相談事例は、次のようなものでした。
札幌市厚別区のAさんが死亡しました。Aさんの相続人は配偶者のBと子供のCとDです。Aさんの遺産は、厚別区の自宅建物（一戸建てであり、評価額500万円）と預貯金（評価額5000万円）、そしてBさんが受取人になっている生命保険が1500万円ありました。
相続人のお話では、相続財産は上記のもののみ、ということでした。自宅については建物についての言及しかなく、土地については何ら触れられていません。
この点について、札幌相続相談所を運営する相続税理士が確認したところ、「土地は借りている」とのことでした。札幌相続相談所の税理士は司法書士資格をも有する者なのですぐにインターネットで登記情報を確認したところ、土地には「地上権」が設定されていました。
札幌に限らず、一般的には自宅不動産がある場合は、その土地の「所有権」を有していることが多いと思われます。一方で利便性の高い土地などは売ってもらうことができず、「所有権」ではなく「借地権」という形で、借りた土地の上に建物を建てて住んでいる人もいるのです。
そもそも地上権とは？
土地を借りて、その土地の上に建物を建てて住んでいるという形態があることは想像できるでしょうが、その借りる際に徹底した権利として「地上権」とはどのような権利なのでしょうか。
まず前提として、「借地権」といったら、その借りる際の権利の設定の仕方として「地上権」と「賃借権」の二つがあると思ってください。土地を利用する際の権利の強さを簡単に示すと「所有権＞地上権＞賃借権」という順番になります。
所有権という権利が強大な権利であることは言うまでもありませんが、地上権と賃借権の違いも理解して欲しいところです。
少しだけ難しい話になりますが、民法上、地上権は所有権の仲間の「物権」であり、賃借権は「債権」に分類されます。
「物権」というからには、地上権を取得した人は土地そのものに対する権利を有し、工作物の設置を目的として土地を借りたのならば、勝手に建物を建て、地上権と建物所有権に抵当権の設定を受けることも可能です。また、地上権者は土地に対する権利そのものを有しているのですから、地上権を自由に譲渡することだって可能になります。
一方で、土地の賃借権を設定して建物を建てる人もいます。賃借権はあくまで「債権」ですから、人に対する権利です。建物を建てたい人が地主さんに頼み、賃料を設定して賃借権を取得します。建物を建てることはできますが、それには地主さん了承が必要であり、自由に賃借権を譲渡することもできません。また、賃借権は物権ではないことから、抵当権の設定対象にもなりません。したがって銀行で住宅ローンを組む際に、土地の利用権利が賃借権であれば銀行は後ろ向きにならざるを得ません。
地上権の評価方法
地上権は所有権に近く、賃借権とはまるで違う権利だということはご理解いただけたでしょうか。
そこで相続税の「評価」のお話です。
結論を述べると、地上権の評価は次のとおりです。
土地の自用地評価（通常の「所有権」としての評価）×地上権の残存期間に応じた割合
評価の際は、まずは土地の権利が「所有権」だったと仮定して、通常の評価を行います。各種加算項目や減産項目などをまったく無視すると、自用地評価の仕方は「1平米あたりの路線価×土地の平米数」です。これによって、土地の権利が所有権だったときの自用地評価額が算出されます。
その後、地上権の残存期間に応じて、下記の割合を乗じます。
残存期間が10年以下のもの 100分の5
残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の10
残存期間が10年を超え20年以下のもの 100分の20
残存期間が20年を超え25年以下のもの 100分の30
残存期間が25年を超え30年以下のもの及び地上権で存続期間の定めのないもの
100分の40
残存期間が30年を超え35年以下のもの 100分の50
残存期間が35年を超え40年以下のもの 100分の60
残存期間が40年を超え45年以下のもの 100分の70
残存期間が45年を超え50年以下のもの 100分の80
残存期間が50年を超えるもの 100分の90
残存期間が50年を超えるものというのは、「ほぼ所有権」と言えますから、所有権評価の100分の90という形になります。
札幌の地上権評価を含む相続税はお任せください
札幌市中央区の札幌相続相談所では、相続税申告を含む各種相続手続きを代行しています。代表者は税理士資格と司法書士資格を有する者であるからこそ、地上権を含む札幌の土地評価に強みを持っています。
相続税の初回ご相談は無料です。札幌で相続税なら札幌相続相談所へ、お気軽にご相談ください。お問い合わせはこちら。
