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札幌市の不動産(土地)評価

札幌での不整形地評価

札幌で相続税申告にお困りの方は当税理士事務所にお任せください。当税理士事務所は札幌では珍しい相続税に特化した事務所です。代表税理士は司法書士資格をも有するため、札幌の土地評価に自信があります。相続税の初回ご相談は無料です。


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札幌にも「不整形地」はある

土地の相続税評価といえば、路線価による評価が一般的です。山林や原野、あるいは市内でも市街化調整区域などは倍率方式によって評価する土地もありますが、札幌の市街地であれば、路線価での評価が求められます。

路線価での評価を行う際は、路線価図で調べた平米あたりの路線価に平米数を乗じて評価すればよいと思っている方がいますが、それだと正確な評価になりません。たとえば土地が二路線に面していたり角地であったりしたのなら、それは利用価値が他の土地よりも高いことから、その価値上昇分を加算して評価する必要があります。一方で価値が低いと考えられる事情のある土地であれば、その価値下落分を減算して評価しなければなりません。

減算してよい、という土地であれば減算しなければもったいないことになります。減算するということは評価額が下がることにつながり、つまりは相続税の納税額も低くなるのです。

利用価値が下落している土地として「不整形地」というものがあります。不整形地は「整形地」とは異なり、四角の形をしていません。四角のどこかが欠けていたり、いびつな形をしていることから、建物を建てる際にも建物の大きさにも自ずと制約が生じ、同じ平米数の整形地に比べて利用価値が下落しているといえるのです。

関東や関西などでは、不整形地は珍しくありません。一方で札幌は街自体が新しく、都市計画があって発展してきたという性質から、土地の多くが「整形地」です。ただ、札幌でも不整形地はないわけではありません。


不整形地評価の仕方

不整形地を評価する際は、図面を作成し、「かげ地割合」を求めます。かげ地割合は想定整形地（当該不整形地がすっぽりとおさまると想定した整形地）の地積から不整形の地積を引いた面積を、想定整形地の地積で除して求めます。昨今では税理士用の業務ソフトが存在し、そのソフトに土地の地積測量図や公図などのデータを読み込ませて、面積を入力するとかげ地割合が求められます。

かげ地割合が出たら、今度は適用する「不整形地補正率」を明らかにします。不整形地補正率は、国税庁が公表している不整形地補正率表から求められます。

かげ地割合 高度商業地区・繁華街地区・
普通商業・併用住宅地区・中小工場地区 		普通住宅地区
地積区分 地積区分
A B C A B C
10％以上 0.99 0.99 1.00 0.98 0.99 0.99
15％以上 0.98 0.99 0.99 0.96 0.98 0.99
20％以上 0.97 0.98 0.99 0.94 0.97 0.98
25％以上 0.96 0.98 0.99 0.92 0.95 0.97
30％以上 0.94 0.97 0.98 0.90 0.93 0.96
35％以上 0.92 0.95 0.98 0.88 0.91 0.94
40％以上 0.90 0.93 0.97 0.85 0.88 0.92
45％以上 0.87 0.91 0.95 0.82 0.85 0.90
50％以上 0.84 0.89 0.93 0.79 0.82 0.87
55％以上 0.80 0.87 0.90 0.75 0.78 0.83
60％以上 0.76 0.84 0.86 0.70 0.73 0.78
65％以上 0.70 0.75 0.80 0.60 0.65 0.70


不整形地補正率表を見ると、ABCという区分があります。これは地積区分表を参照して、たとえば普通住宅地区であればAは500平米未満、Bは500平米以上750平米未満、Cは750平米以上、となっています。

札幌に限らず、普通住宅地区の一般住宅で平米数が500平米以上ということはあまりありませんから、一般的な住宅の場合はA区分になることが多いでしょう。

そして図面により割り出した「かげ地割合」がたとえば36％であれば、「普通住宅地区、A区分、35％以上」の箇所を見ます。すると不整形地補正率として「0.88」という数値が出ます。（本来はもう少し丁寧な計算過程がありますが、わかりやすくいってしまえば）不動産の評価額が仮に3,000万円だとして、3000万円に0.88を乗じた2640万円が、当該土地の評価額となります。


札幌の土地評価ならお任せください

不整形の評価を含む相続税申告なら、札幌相続相談所にお任せください。札幌相続相談所を運営する税理士碓井孝介は司法書士資格をも有することから札幌の土地評価にも定評があります。

相続税の初回ご相談は無料です。Webからは24時間お問い合わせいただけます。


札幌の「地積規模の大きな宅地の評価」について

札幌相続相談所には、札幌を中心として相続税申告のご相談が数多くございます。代表税理士の碓井孝介は不動産登記の専門資格である「司法書士」の資格をも有することから、札幌相続相談所は札幌の不動産（土地）評価の実績を多く積み上げております。札幌・札幌近郊で土地評価を含む相続税申告ならぜひ札幌相続相談所にお任せください。


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土地評価の在り方

札幌に限らず、相続税申告における土地の相続税評価の基本は、「平米当たりの路線価×土地の平米」で計算を行います。

しかし、土地によっては通常の土地よりも利用価値が上がっているとして土地評価の「増額」をしなければなりません（土地が角地にあったり、二路線や三路線に面している場面が典型例です）。

逆に、通常の土地に比べて利用価値が下がっていると考えざるを得ない土地であれば相続税評価において「減額」を行うことが可能です。たとえば「不整形地」といって、土地の形が四角ではなく歪んでいるような土地であれば、不整形地補正率を適用して減額をとることが可能です。

土地評価について「減額」を行うことができるものとして、「地積規模の大きな宅地」というものがあります。地積規模の大きな宅地とは何なのか、どのような要件で減額を取れるのかについて、札幌の相続税理士が解説します。


「地積規模の大きな宅地」とは

「地積規模の大きな宅地」とは、一般的な宅地よりも広い宅地であり、地積規模の大きな宅地に該当すれば、相続税評価において減額を行うことが可能になります。

広い土地というと、利用価値が高いと考える方がいますが、一概にそうとはいえません。広いというのは程度問題であり、たとえば一戸建てを建てるには広すぎると考えられるほどの土地であれば、広すぎることから価値は下がるのです。

想像してください。札幌の住宅地やその付近に3000平米の広さの土地があったとして、その土地はどのように活用されるでしょうか。よほどの大金持ちでなければ、そこに一軒家を建てることは現実的ではありません。一般的にはマンションを建てるか、あるいは一戸建てであれば3000平米をいくつかの区画に分けて、宅地用地として分譲販売することになります。マンションを建てる場合は土地に膨大な開発費用を投じる必要がありますし、宅地用地として分譲販売する場合は、3000平米の土地のなかに道路を敷設する必要があります。このように考えると、広すぎる土地（宅地）はそのままの状態では活用が難しいことから、価値が低いものともいえるのです。

地積規模の大きな宅地とは何なのか、どのような要件で減額を取れるのかについて、続いて解説します。


地積規模の大きな宅地の要件

土地の評価額を下げることができるものですから、その宅地に該当して評価減をとるとめには要件をクリアしなければなりません。

  • 要件1：面積要件

    • まずは「広すぎる」という程度に土地の広さが必要です。具体的には三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）については500平米以上の広さが、三大都市圏以外の地域であれば1000平米以上の広さが必要です。札幌は三大都市圏以外ですから、札幌の土地評価を行う場合は1000平米以上あるかどうかをみることになります。

  • 要件2：地区区分

    • 評価を行う土地が路線価図において、「普通住宅地区」か「普通商業・併用住宅地区」に該当しなければなりません。「地積規模の大きな宅地」はあくまで「宅地」が対象ですから、繁華街地区や工場地区であれば、この制度を使って評価額を下げることはできません。なお、評価対象の土地が倍率地域に存在する場合は路線価図というものが存在しませんが、その場合は普通住宅地区内に所在するものとして扱われ、「地積規模の大きな宅地」の適用が可能です。

  • 要件3：都市計画

    • 評価対象の土地が「市街化調整区域以外の」地域に所在することも要件になっています。地積規模の大きな宅地は、「宅地分譲するのに開発費用がかかる」という事情から評価減が認められています。市街化調整区域であればそもそも宅地が建てられる土地ではないことから、この制度の適用対象外です。

    また、評価対象の土地の都市計画の用途地域が「工業専用地域」に指定されている場合も、地積規模の大きな宅地には該当しません。工業専用地域であればそもそも家を建てることが難しいためです。

  • 要件4：容積率

    • 評価対象の土地が東京都の特別区に所在する場合は容積率が「300％未満」、札幌などの東京都特別以外の地域に所在する宅地については「400％未満」であることが要件になっています。容積率が大きければ大きいほど高い建物を建てることができますから、広い土地であればいわゆるタワマンの建設も可能になり、広すぎて価値が下がっているとはいえないためです。


    地積規模の大きな宅地の適用は必ず行う

    土地の相続税評価は、行う税理士によって結果が異なるものです。

    マンションなどであれば、多くのケースで「地積規模の大きな宅地」に該当しますが、土地評価に不慣れな税理士が行う相続税申告においては地積規模の大きな宅地として評価減を行っていないケースもあるようです。

    札幌相続相談所が行った評価で、地積規模の大きな宅地として評価減を行ったところ、評価額が200万円下がった、というケースはたくさんあります。評価額を200万円下がったということは、仮に相続税の税率が30％であれば、60万円の節税に成功したことを意味します。札幌で相続税申告にお困りの方は札幌相続相談所にお気軽にご相談ください。初回のご相談は無料です。


    札幌のタワマンの相続税評価

    札幌市中央区の札幌相続相談所は、相続税を専門に扱う税理士事務所です。札幌市内はもちろん札幌の近隣の市からもご相談が多くございます。札幌・札幌近郊で相続税申告にお困りの方はお気軽にお問い合わせください。


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    タワマンの相続税評価

    全国の各主要都市の駅前には、いわゆるタワーマンションが多く建てられており、札幌もその例外ではありません。札幌駅だけでなく、大通駅、琴似駅、苗穂駅、さらには新さっぽろ駅の周辺にもタワーマンションがあります。

    タワーマンションは人気があり、平均的なマンションよりも高価格で取引されています。札幌駅前に建設されたタワーマンションの上層階などは、3億円や4億円といった値付けがされているようです。「本当に札幌のマンションの話なのだろうか」と思ってしまいます。

    そんなタワーマンションの相続税評価は、令和6年税制改正によって大きく変わったことは広く知られています。タワーマンションは戸数が非常に多いことから1戸あたりの土地の持分（敷地の持分）の評価額がものすごく低くなっていました。一方で売りに出した場合の実勢価格は非常に高く、この差を利用して「亡くなる前に現金をタワマンにかえておく」という節税（？）が横行したためです。現金だったら1億円は相続税の評価額も1億円ですが、タワマンであれば1億円相当のタワマンがたとえば3000万円の評価になっていたためです。

    令和6年の税制改正の内容を簡単まとめると、マンションについて「築年数が新しければ新しいほど高くする」「被相続人の部屋の階数が高ければ高いほど評価を高くする」「建物の総階数が高ければ高いほど評価を高くする」という改正でした。ある計算を行い「補正率」を算出し、評価額にその補正率を乗じなければならなくなったのです。これにより、タワマンの相続税法上の評価額は実勢価格に近付いたといえます。


    ある札幌のタワマンの評価

    札幌相続相談所で取り扱った事例において、あるタワーマンションの一室の評価を行って相続税申告をしたことがありました。

    ここで、タワマンの評価をどのように行うのか、どのような点に注意すべきかを札幌の相続税理士が解説します。

    タワマンの評価の基本は、まずは一般的なマンションの評価のそれと変わりありません。正面路線価を特定し、敷地に路線価を乗じ、最後に持分を乗じて１戸あたりの土地評価額を算出するのが基本です。

    一方で、タワマンだからこその注意点というのもあります。

  • 注意点１：二路線、三路線、場合によっては四路線の加算

    • マンションは戸建てよりも敷地が広いのは当然ですが、タワマンともなると敷地は本当に広いといえます。特に北海道札幌市などの地方都市であれば東京のマンション以上に広い敷地のマンションも存在します。

    そのようなことから、マンションの敷地が「一路線に面している」という状態ではなく、二路線、三路線に面しているということだって考えられます。札幌相続相談所が取り扱った事例においては、四路線に面したタワマンというものもありました。四路線に面しているということは、大きな一区画すべてタワマンの敷地ということです。

    一路線にのみ面しているマンションとは異なり、複数路線に面している土地であればそれだけ利便性が高まっていることから、平米当たりの路線価にその利便性向上によって生じた価値の増加分を加算しなければなりません。四路線に面しているとなると、二路線目の加算、三路線目の加算、四路線目の加算、と徐々に平米あたりの路線価が引き上げられます。

  • 注意点2：不整形補正率をしっかり適用すること

    • 加算項目ばかりでは財産の評価が上がってしまうばかりですが、タワマンの敷地が不整形であれば、不整形補正率によって平米当たりの評価額を引き下げることができます。

    札幌相続相談所が扱った事例においては、タワマンの敷地が若干不整形であったために、平米単価を下げることに成功しています。不整形の補正率計算は非常に複雑ですが、数少ない「減額項目」ですので、間違いのないように行いましょう。

  • 注意点3：タワマンは「地積規模の大きな宅地」にならないかも……

    • 減額項目といえば、「地積規模の大きな宅地」に該当すれば、平米当たりの評価額を引き下げることができます。大きすぎる土地は、マンションを建てたり巨大店舗を建てたりするくらいしか活用方法がないため、逆に価値が下がっているともいえるためです。

    タワマンにおいて「地積規模の大きな宅地」を検討する際に注意しなければならないのは「指定容積率」です。札幌の場合は、評価の対象となる宅地の指定容積率が400％未満であることが要件となっていますが、タワマンは容積率が大きな土地に建てるものですので、タワマンの敷地の容積率が400％以上になっていることだってあるのです。

    札幌市内の某タワマンを評価した際は、指定容積率が300％でしたので「地積規模の大きな宅地」として扱うことができ、評価額を下げることができました。


    区分補正率はどの程度か

    そしてタワマンの評価といえば「区分補正率」です。前述したように、築年数が浅ければ浅いほど、総階数が高ければ高いほど、所有している部屋の所在階が高ければ高いほど、区分補正率の適用により評価額を大きくしなければなりません。

    札幌のあるタワーマンションにおいては、区分補正率は約1.6でした。ちなみに物件の状況としては総階数が40階、所在階が15階でした。上の階になると、区分補正率は2に近づくことが予想されます。

    区分補正率が1.6ということは、敷地と建物（マンションのコンクリートの建物部分）の評価額に1.6を乗じるということですから、相当な評価額の増加となります。


    札幌タワマンの評価額と実勢価格の差について

    札幌相続相談所で札幌市内の某タワマンを評価したところ、その評価額は2700万円ほどになりました。

    では、その物件を売りに出したらいくなのか、、、この実勢価格については、おそらく5000万円を超えると思われる物件でした。結局、区分補正率があったとしても物件の相続税法上の評価額と実勢価格との間には大きな乖離があります。

    ※この乖離があまりにも大きい物件については「総則6項」の適用が生じる可能性がありますが、総則6項は別の機会に紹介します。