土地の権利が「地上権」
札幌で相続税の相談を多く受けていると、遺産の内容は本当に人それぞれだと感じます。先日お見えになったご相談者のご相談事例は、次のようなものでした。
札幌市厚別区のAさんが死亡しました。Aさんの相続人は配偶者のBと子供のCとDです。Aさんの遺産は、厚別区の自宅建物（一戸建てであり、評価額500万円）と預貯金（評価額5000万円）、そしてBさんが受取人になっている生命保険が1500万円ありました。
相続人のお話では、相続財産は上記のもののみ、ということでした。自宅については建物についての言及しかなく、土地については何ら触れられていません。
この点について、札幌相続相談所を運営する相続税理士が確認したところ、「土地は借りている」とのことでした。札幌相続相談所の税理士は司法書士資格をも有する者なのですぐにインターネットで登記情報を確認したところ、土地には「地上権」が設定されていました。
相続人のお話では、相続財産は上記のもののみ、ということでした。自宅については建物についての言及しかなく、土地については何ら触れられていません。
この点について、札幌相続相談所を運営する相続税理士が確認したところ、「土地は借りている」とのことでした。札幌相続相談所の税理士は司法書士資格をも有する者なのですぐにインターネットで登記情報を確認したところ、土地には「地上権」が設定されていました。
札幌に限らず、一般的には自宅不動産がある場合は、その土地の「所有権」を有していることが多いと思われます。一方で利便性の高い土地などは売ってもらうことができず、「所有権」ではなく「借地権」という形で、借りた土地の上に建物を建てて住んでいる人もいるのです。
そもそも地上権とは？
土地を借りて、その土地の上に建物を建てて住んでいるという形態があることは想像できるでしょうが、その借りる際に徹底した権利として「地上権」とはどのような権利なのでしょうか。まず前提として、「借地権」といったら、その借りる際の権利の設定の仕方として「地上権」と「賃借権」の二つがあると思ってください。土地を利用する際の権利の強さを簡単に示すと「所有権＞地上権＞賃借権」という順番になります。
所有権という権利が強大な権利であることは言うまでもありませんが、地上権と賃借権の違いも理解して欲しいところです。
少しだけ難しい話になりますが、民法上、地上権は所有権の仲間の「物権」であり、賃借権は「債権」に分類されます。
「物権」というからには、地上権を取得した人は土地そのものに対する権利を有し、工作物の設置を目的として土地を借りたのならば、勝手に建物を建て、地上権と建物所有権に抵当権の設定を受けることも可能です。また、地上権者は土地に対する権利そのものを有しているのですから、地上権を自由に譲渡することだって可能になります。
一方で、土地の賃借権を設定して建物を建てる人もいます。賃借権はあくまで「債権」ですから、人に対する権利です。建物を建てたい人が地主さんに頼み、賃料を設定して賃借権を取得します。建物を建てることはできますが、それには地主さん了承が必要であり、自由に賃借権を譲渡することもできません。また、賃借権は物権ではないことから、抵当権の設定対象にもなりません。したがって銀行で住宅ローンを組む際に、土地の利用権利が賃借権であれば銀行は後ろ向きにならざるを得ません。
地上権の評価方法
地上権は所有権に近く、賃借権とはまるで違う権利だということはご理解いただけたでしょうか。そこで相続税の「評価」のお話です。
結論を述べると、地上権の評価は次のとおりです。
土地の自用地評価（通常の「所有権」としての評価）×地上権の残存期間に応じた割合
評価の際は、まずは土地の権利が「所有権」だったと仮定して、通常の評価を行います。各種加算項目や減産項目などをまったく無視すると、自用地評価の仕方は「1平米あたりの路線価×土地の平米数」です。これによって、土地の権利が所有権だったときの自用地評価額が算出されます。
その後、地上権の残存期間に応じて、下記の割合を乗じます。
残存期間が10年以下のもの 100分の5
残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の10
残存期間が10年を超え20年以下のもの 100分の20
残存期間が20年を超え25年以下のもの 100分の30
残存期間が25年を超え30年以下のもの及び地上権で存続期間の定めのないもの 100分の40
残存期間が30年を超え35年以下のもの 100分の50
残存期間が35年を超え40年以下のもの 100分の60
残存期間が40年を超え45年以下のもの 100分の70
残存期間が45年を超え50年以下のもの 100分の80
残存期間が50年を超えるもの 100分の90
残存期間が50年を超えるものというのは、「ほぼ所有権」と言えますから、所有権評価の100分の90という形になります。
札幌の地上権評価を含む相続税はお任せください
札幌市中央区の札幌相続相談所では、相続税申告を含む各種相続手続きを代行しています。代表者は税理士資格と司法書士資格を有する者であるからこそ、地上権を含む札幌の土地評価に強みを持っています。相続税の初回ご相談は無料です。札幌で相続税なら札幌相続相談所へ、お気軽にご相談ください。お問い合わせはこちら。