土地評価の在り方
札幌に限らず、相続税申告における土地の相続税評価の基本は、「平米当たりの路線価×土地の平米」で計算を行います。しかし、土地によっては通常の土地よりも利用価値が上がっているとして土地評価の「増額」をしなければなりません（土地が角地にあったり、二路線や三路線に面している場面が典型例です）。
逆に、通常の土地に比べて利用価値が下がっていると考えざるを得ない土地であれば相続税評価において「減額」を行うことが可能です。たとえば「不整形地」といって、土地の形が四角ではなく歪んでいるような土地であれば、不整形地補正率を適用して減額をとることが可能です。
土地評価について「減額」を行うことができるものとして、「地積規模の大きな宅地」というものがあります。地積規模の大きな宅地とは何なのか、どのような要件で減額を取れるのかについて、札幌の相続税理士が解説します。
「地積規模の大きな宅地」とは
「地積規模の大きな宅地」とは、一般的な宅地よりも広い宅地であり、地積規模の大きな宅地に該当すれば、相続税評価において減額を行うことが可能になります。広い土地というと、利用価値が高いと考える方がいますが、一概にそうとはいえません。広いというのは程度問題であり、たとえば一戸建てを建てるには広すぎると考えられるほどの土地であれば、広すぎることから価値は下がるのです。
想像してください。札幌の住宅地やその付近に3000平米の広さの土地があったとして、その土地はどのように活用されるでしょうか。よほどの大金持ちでなければ、そこに一軒家を建てることは現実的ではありません。一般的にはマンションを建てるか、あるいは一戸建てであれば3000平米をいくつかの区画に分けて、宅地用地として分譲販売することになります。マンションを建てる場合は土地に膨大な開発費用を投じる必要がありますし、宅地用地として分譲販売する場合は、3000平米の土地のなかに道路を敷設する必要があります。このように考えると、広すぎる土地（宅地）はそのままの状態では活用が難しいことから、価値が低いものともいえるのです。
地積規模の大きな宅地とは何なのか、どのような要件で減額を取れるのかについて、続いて解説します。
地積規模の大きな宅地の要件
土地の評価額を下げることができるものですから、その宅地に該当して評価減をとるとめには要件をクリアしなければなりません。まずは「広すぎる」という程度に土地の広さが必要です。具体的には三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）については500平米以上の広さが、三大都市圏以外の地域であれば1000平米以上の広さが必要です。札幌は三大都市圏以外ですから、札幌の土地評価を行う場合は1000平米以上あるかどうかをみることになります。
評価を行う土地が路線価図において、「普通住宅地区」か「普通商業・併用住宅地区」に該当しなければなりません。「地積規模の大きな宅地」はあくまで「宅地」が対象ですから、繁華街地区や工場地区であれば、この制度を使って評価額を下げることはできません。なお、評価対象の土地が倍率地域に存在する場合は路線価図というものが存在しませんが、その場合は普通住宅地区内に所在するものとして扱われ、「地積規模の大きな宅地」の適用が可能です。
評価対象の土地が「市街化調整区域以外の」地域に所在することも要件になっています。地積規模の大きな宅地は、「宅地分譲するのに開発費用がかかる」という事情から評価減が認められています。市街化調整区域であればそもそも宅地が建てられる土地ではないことから、この制度の適用対象外です。
また、評価対象の土地の都市計画の用途地域が「工業専用地域」に指定されている場合も、地積規模の大きな宅地には該当しません。工業専用地域であればそもそも家を建てることが難しいためです。
評価対象の土地が東京都の特別区に所在する場合は容積率が「300％未満」、札幌などの東京都特別以外の地域に所在する宅地については「400％未満」であることが要件になっています。容積率が大きければ大きいほど高い建物を建てることができますから、広い土地であればいわゆるタワマンの建設も可能になり、広すぎて価値が下がっているとはいえないためです。
地積規模の大きな宅地の適用は必ず行う
土地の相続税評価は、行う税理士によって結果が異なるものです。マンションなどであれば、多くのケースで「地積規模の大きな宅地」に該当しますが、土地評価に不慣れな税理士が行う相続税申告においては地積規模の大きな宅地として評価減を行っていないケースもあるようです。
札幌相続相談所が行った評価で、地積規模の大きな宅地として評価減を行ったところ、評価額が200万円下がった、というケースはたくさんあります。評価額を200万円下がったということは、仮に相続税の税率が30％であれば、60万円の節税に成功したことを意味します。札幌で相続税申告にお困りの方は札幌相続相談所にお気軽にご相談ください。初回のご相談は無料です。