小規模宅地の特例（特定居住用宅地等）を適用するのは、どっちの宅地？
札幌市中央区にある当税理士事務所は、相続税申告に特化した事務所です。代表税理士は司法書士資格をも有することから札幌の土地評価にも定評があります。札幌・札幌近郊で相続税申告にお困りの方はお気軽に札幌相続相談所にお問い合わせください。
「家」が二つある人の小規模宅地の特例適用
相続税の相談に応じていると、被相続人の生活の在り方は本当に様々だと感じます。先日相談にお見えになった方のお話を要約すると次のとおりです。
Aさんが死亡しました。Aさんの相続人は配偶者相続人のBとAB間のCです。Aは生前より余裕のある生活をしており、不動産を複数持っており、その不動産を行き来する生活でした。
Aは札幌市中央区で生まれ育ち、結婚してからもずっと中央区内の甲宅地及び建物にて生活をしていましたが、東京に単身赴任となり、東京都目黒区の乙マンションで生活をしていたときに亡くなってしまいました。乙マンションはAが賃貸経営用に購入したワンルームマンションであり、実際にずっと貸しに出していたものの、Aの単身赴任のタイミングで空き家になったため、単身赴任の期間だけと考え、Aは乙マンションで生活をしていました。
配偶者相続人のBは、ずっと甲宅地に居住しています。
Aさんの相続税申告においては、甲宅地と乙マンションの敷地それぞれが申告書に計上されますが、不動産のすべてをBが取得するとした場合、どちらの土地（敷地）に小規模宅地の特例（特定居住用宅地等）の適用が可能なのでしょうか。面積制限に余裕があれば、二つとも適用できるものでしょうか。
小規模宅地の特例の適用はどちらか
まず重要なのは、特定居住用宅地等として小規模宅地の特例の適用を受ける場合、適用を受けることができるのは「一の宅地等」に限られます。つまり、面積制限に余裕があるからといっても、複数の土地に適用できるわけではないのです。
条文を確認しましょう。租税特別措置法69条の4③二によると、「特定居住用宅地等」とは次のように定義されています。
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等（当該宅地等が二以上ある場合には、政令で定める宅地等に限る。）で～
注目すべきはかっこ書きの「宅地等が二以上ある場合には、政令で定める宅地等に限る」という箇所です。政令を確認すると、措令40の2⑪に次のように記されています。
被相続人の居住の用に供されていた宅地等が二以上ある場合（～中略～）当該被相続人が主としてその居住の用に供していた一の宅地等
「主としてその居住の用に供していた一の宅地等」と記載されています。結局、複数の居住の土地があったとしても、そのうちの一つにしか小規模宅地の特例の適用ができないのです。
※「主としてその居住の用に供していた一の宅地等」というのは、平成22年の改正によって明記されました。それまでも制度趣旨から鑑みて一つの土地についてのみしか適用できないとされていましたが、平成22年の改正で明記されることで、それが条文上もはっきりとしました。
「主としてその居住の用に供していた一の宅地」とは
では、「主としてその居住の用に供していた一の宅地等」とは具体的にどのような宅地等を指すのでしょうか。たとえば「主としてその居住の用に供していた一の宅地等とは、年間で利用する日数がもっとも多い土地を指す」などと規定してくれていたら判断は簡単ですが、具体的な判断基準は明文化されていません。
この判断について国税庁質疑応答事例においては、次のように規定されています。
被相続人等の居住の用に供されていたかどうかは、基本的には、被相続人等が、その宅地等の上に存する建物に生活の拠点を置いていたかどうかにより判定すべきと考えられ、その具体的な判定に当たっては、その者の日常生活の状況、その建物への入居目的、その建物の構造及び設備の状況、生活の拠点となるべき他の建物の有無その他の事実を総合勘案して判定する
結局のところ、個別具体的に「総合判断する」ということです。
総合判断の際の判断材料
総合判断というと非常に難しいですが、次のような事柄が参考になります。
年間でどのくらいの日数を過ごしている宅地か
利用目的は一時的といえるかどうか
郵送物はどこに届くか
行政上の手続きを行う際に一貫して提出していた住所があるかどうか
家・土地の広さはどの程度か（被相続人の家族構成や資産規模から考えて狭すぎやしないか）
置いてある家具や生活用品が一時的な使用にしか耐えられないものかどうか
上記は判断を行う際に考えられるヒントではあるものの、個別具体的に判断しなければならない以上は、すべての案件において上記の各事項だけ検討すればよいというわけではありません。
上記のAさんのケースであれば、東京都目黒区のワンルームマンションは一時的な使用目的であり、Aさんの家族構成等を考えると生活の本拠とはいえません。結局、甲宅地が生活の本拠と判断するのが妥当です。
このように小規模宅地の特例の適用にあたっては慎重な判断が必要です。相続税申告は判断に迷うことが非常に多く、相続人ご本人が進めることに限界があるといえます。札幌で相続税申告にお困りの方は札幌相続相談所にご相談ください。
遺産5000万円で不動産あり、相続税額をゼロにして申告
相続税の申告案件を扱っていると様々な事例に出会いますが、当税理士事務所のある札幌市では、遺産の規模が5000万円前後の方が多くいらっしゃると感じます。東京などの首都圏とは異なり、不動産（土地）の評価額が極端に高いということがないことから、札幌の相続税申告では遺産5000万円くらいの方が多いのは不自然ではありません。当税理士事務所では、遺産規模5000万円の相続税案件で、相続税をゼロにできたケースが数多くございます。
ここでは、代表的ともいえるケースをご紹介します。
取扱事例、遺産5000万円で不動産あり
札幌市中央区の当税理士事務所は相続税の専門事務所だからこそ多種多様な案件を扱いますが、次のAさんのケースはご依頼の多いケースです、
札幌市南区のAさんが死亡しました。Aさんの相続人は子どものBとCの二名で、AさんはBと同居していました（Aさんは老人ホームには入所しておらず、自宅から病院に搬送されてそのまま病院で亡くなりました）。Aさんの遺産は、南区の自宅不動産（土地建物の評価額2000万円）と預貯金3000万円であり、その評価額の合計は5000万円でした。
札幌で相続税申告のサポートをしていると、Aさんのように自宅不動産＋預貯金で遺産規模5000万円というケースは本当に多くございます。札幌の相続税案件では、5000万円の遺産というのはまさにボリュームゾーンともいえます。そして遺産規模が5000万円で、遺産のなかに自宅不動産がある場合は、相続税申告の仕方によっては相続税額をゼロにおさえることが可能な場合があります。
小規模宅地の特例の適用
被相続人が所有していた自宅の土地は、相続税評価において80％の減額にすることが可能！ と聞いたことがある方もいるでしょう。土地の評価額が1500万円であれば、要件を満たすことで最大1200万円もの評価額の減額が認められることになりますから、非常に有効な節税手法だといえます。
自宅の土地の評価額を80％減額する制度のことを、「小規模宅地の特例」といいます。小規模宅地の特例の対象になる土地は様々ですが、「自宅の土地」は「特定居住用宅地等」といわれるものです。330平米まで、という要件があるものの、「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」であれば、特定居住用宅地等として減額の対象になり得ます。
※自宅の土地の広さが500平米あった場合は、330平米までの部分が8割引きにできます。330平米の面積制限というのは、330平米を超えたら適用不可、ということではなく、330平米の部分まで評価減を取れる、ということです。
簡単に小規模宅地の特例（特定居住用宅地等）の要件を紹介すると、次のとおりです。
＜共通の要件＞
・評価減を行おうとしている土地が「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」であること
＜個別の要件＞
・その宅地等を取得するのが配偶者相続人であること
・配偶者相続人以外の者が取得する場合は、被相続人と同居親族が取得し、相続税の申告期限まで継続して居住し続け、売却しないこと
・配偶者相続人や同居親族以外の親族が取得する場合は、被相続人に配偶者や同居の相続人がおらず、取得者が相続開始前3年以内に自身や自身の親族等が保有する建物に居住したことがなく、相続開始のときに取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと、さらにはその宅地等を相続開始時から申告期限まで継続して保有すること
相続税をゼロにして申告
上記のAさんのケースにおいて、相続税申告を専門とする当税理士事務所では、相続税をゼロにして申告することに成功しました。
被相続人と同居していたBはこれからもその自宅に継続して居住するつもり、売却の意図もないとのことから、遺産分割において自宅不動産は同居親族であるBが取得し、小規模宅地の特例を適用することを提案しました。自宅不動産を取得できなかったCには、その分だけ預金を多く取得してもらい、BC間の公平を実現しました。
小規模宅地の特例を適用して相続税額がゼロになる場合も、相続税の申告自体は必要である点は注意が必要です。相続税額がゼロになるのだから、遺産規模が基礎控除未満の場合と同じように「申告不要」と考えてはいけません。札幌で相続税申告にお困りの方は札幌相続相談所にお気軽にお問い合わせください。税理士と司法書士のダブルの視点から、あなたの相続手続きを最適化します。
分譲マンションの別部屋所有親族、「小規模宅地の特例」の「同居親族」にあたる？
札幌で相続税・相続税手続きにお困りの方は当税理士事務所にお気軽にご相談ください。当税理士事務所の代表税理士は司法書士資格をも有し、税務と法務の両方の視点であなたの相続税申告・相続手続きを最適化します。
小規模宅地の特例における同居親族とは
相続税の申告において、被相続人が有していた土地の評価額が大きく下げることが可能になるのが「小規模宅地の特例」です。小規模宅地の特例によって、被相続人の自宅の土地（特定居住用宅地等）は、330㎡まで8割引きになるのです。
小規模宅地の特例の適用には要件があります。その要件のひとつが「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」について、「被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族」が当該宅地等を取得するケースです。そしてその宅地等の取得者が「相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること」がその要件になってします。
この要件をもっとわかりやすくまとめると次のとおりです。
1：対象となる土地が被相続人の居住用宅地等であること
2：取得者が当該居住用宅地等に居住していたこと（同居親族であること）
3：取得者が相続開始直前から申告期限まで居住を続け、申告期限まで土地を売らないこと
ここで注目すべきは「2」です。この2の要件については、取得者が被相続人と「同居」していたいこと、とよく言われますが、条文上は「同居」という表現はできてきません。条文の表現を読み解くと「取得者が被相続人と同居していたこと」が要件のひとつとして読み取れるため、「同居親族」というのが要件だと一般に理解されています。
分譲マンションの別部屋に住んでいたケース
この同居をめぐって、次のような事例は「同居」といえるのでしょうか。
Aさんは札幌市中央区の分譲マンションを購入していました。Aさんが住んでいたのは701号室であり、同じマンションにAの子であるBが居住しています。Bさんは別の部屋を購入して住んでおり。Bさんの部屋は303号室でした。
令和8年8月1日にAさんが死亡し、Aさんの相続人はBさんと関東在住の子であるCさんの二人です。Aさんが所有していた札幌市中央区の分譲マンションはBさんが相続することになり、Bさんは申告期限までその部屋を所有し続けるつもりですし、そのマンションから引っ越す予定もありません。
分譲マンションの別部屋に被相続人と相続人が別々の部屋を購入して住んでいるケースはよくあります。同じ屋根の下にいた方が、行き来ができて便利なのでしょう。では、「同じ屋根の下」にいるということで、AさんとBさんは同居しているといえるのでしょうか。
通達における「同居」の意味
ここで参考にしていただきたいのが「措置法通達（措通）」です。
措通69の4-21では、次のように規定されています。
措置法第69条の4第3項第2号ロに規定する当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族とは、当該被相続人に係る相続の開始の直前において当該家屋で被相続人と共に起居していたものをいうのであるから留意する。この場合において、当該被相続人の居住の用に供されていた家屋については、当該被相続人が1棟の建物でその構造上区分された数個の部分の各部分（以下69の4-21において「独立部分」という。）を独立して住居その他の用途に供することができるものの独立部分の一に居住していたときは、当該独立部分をいうものとする。（平20課資2-1、課審6-1、平25課資2-13、課資7-18改正）
分譲マンションの場合は、各独立部分の一に居住していたかどうかにより判定するとされています。
結局、AさんとBさんは同じ屋根の下にいたからといっても、分譲マンションの異なる部屋（異なる独立部分）に居住していたのですから、同居とはいえないのです。Bさんは同居親族ではないため、BさんがAさんのマンションの部屋を相続したからといって、そのマンションの部屋の敷地部分に小規模宅地の特例を適用することはできません。
分譲マンションはあくまで部屋それぞれが独立の取引の単位とされており、ひとつひとつが独立した「家」です。物理的にはAさんとBさんは同じ屋根の下にいたとしても、社会的には別々の家に居住していたのです。
札幌で相続税申告、特に小規模宅地の特例の適用に判断でお困りの場合は、相続税専門の札幌相続相談所にお気軽にご相談ください。
