札幌相続相談所｜札幌の「相続税専門」！ 税理士／司法書士ダブルライセンスで安心の相続税申告をお約束！　土日も対応しております。

札幌で相続税申告なら、相続税専門の札幌相続相談所
｜税理士／司法書士Ｗライセンスで安心の相続税申告をお約束！

土日も対応しております。

土地評価

札幌での不整形地評価

札幌で相続税申告にお困りの方は当税理士事務所にお任せください。当税理士事務所は札幌では珍しい相続税に特化した事務所です。代表税理士は司法書士資格をも有するため、札幌の土地評価に自信があります。相続税の初回ご相談は無料です。


相続税特化の税理士事務所


札幌にも「不整形地」はある

土地の相続税評価といえば、路線価による評価が一般的です。山林や原野、あるいは市内でも市街化調整区域などは倍率方式によって評価する土地もありますが、札幌の市街地であれば、路線価での評価が求められます。

路線価での評価を行う際は、路線価図で調べた平米あたりの路線価に平米数を乗じて評価すればよいと思っている方がいますが、それだと正確な評価になりません。たとえば土地が二路線に面していたり角地であったりしたのなら、それは利用価値が他の土地よりも高いことから、その価値上昇分を加算して評価する必要があります。一方で価値が低いと考えられる事情のある土地であれば、その価値下落分を減算して評価しなければなりません。

減算してよい、という土地であれば減算しなければもったいないことになります。減算するということは評価額が下がることにつながり、つまりは相続税の納税額も低くなるのです。

利用価値が下落している土地として「不整形地」というものがあります。不整形地は「整形地」とは異なり、四角の形をしていません。四角のどこかが欠けていたり、いびつな形をしていることから、建物を建てる際にも建物の大きさにも自ずと制約が生じ、同じ平米数の整形地に比べて利用価値が下落しているといえるのです。

関東や関西などでは、不整形地は珍しくありません。一方で札幌は街自体が新しく、都市計画があって発展してきたという性質から、土地の多くが「整形地」です。ただ、札幌でも不整形地はないわけではありません。


不整形地評価の仕方

不整形地を評価する際は、図面を作成し、「かげ地割合」を求めます。かげ地割合は想定整形地（当該不整形地がすっぽりとおさまると想定した整形地）の地積から不整形の地積を引いた面積を、想定整形地の地積で除して求めます。昨今では税理士用の業務ソフトが存在し、そのソフトに土地の地積測量図や公図などのデータを読み込ませて、面積を入力するとかげ地割合が求められます。

かげ地割合が出たら、今度は適用する「不整形地補正率」を明らかにします。不整形地補正率は、国税庁が公表している不整形地補正率表から求められます。

かげ地割合 高度商業地区・繁華街地区・
普通商業・併用住宅地区・中小工場地区 		普通住宅地区
地積区分 地積区分
A B C A B C
10％以上 0.99 0.99 1.00 0.98 0.99 0.99
15％以上 0.98 0.99 0.99 0.96 0.98 0.99
20％以上 0.97 0.98 0.99 0.94 0.97 0.98
25％以上 0.96 0.98 0.99 0.92 0.95 0.97
30％以上 0.94 0.97 0.98 0.90 0.93 0.96
35％以上 0.92 0.95 0.98 0.88 0.91 0.94
40％以上 0.90 0.93 0.97 0.85 0.88 0.92
45％以上 0.87 0.91 0.95 0.82 0.85 0.90
50％以上 0.84 0.89 0.93 0.79 0.82 0.87
55％以上 0.80 0.87 0.90 0.75 0.78 0.83
60％以上 0.76 0.84 0.86 0.70 0.73 0.78
65％以上 0.70 0.75 0.80 0.60 0.65 0.70


不整形地補正率表を見ると、ABCという区分があります。これは地積区分表を参照して、たとえば普通住宅地区であればAは500平米未満、Bは500平米以上750平米未満、Cは750平米以上、となっています。

札幌に限らず、普通住宅地区の一般住宅で平米数が500平米以上ということはあまりありませんから、一般的な住宅の場合はA区分になることが多いでしょう。

そして図面により割り出した「かげ地割合」がたとえば36％であれば、「普通住宅地区、A区分、35％以上」の箇所を見ます。すると不整形地補正率として「0.88」という数値が出ます。（本来はもう少し丁寧な計算過程がありますが、わかりやすくいってしまえば）不動産の評価額が仮に3,000万円だとして、3000万円に0.88を乗じた2640万円が、当該土地の評価額となります。


札幌の土地評価ならお任せください

不整形の評価を含む相続税申告なら、札幌相続相談所にお任せください。札幌相続相談所を運営する税理士碓井孝介は司法書士資格をも有することから札幌の土地評価にも定評があります。

相続税の初回ご相談は無料です。Webからは24時間お問い合わせいただけます。


札幌の土地の相続税評価額の目安を紹介

札幌相続相談所は相続税特化の税理士事務所です。代表税理士は司法書士資格をも有し、税務及び法務の双方の観点からあなたの相続手続きを最適化します。不動産登記のプロである代表が運営しているからこそ、札幌の土地の相続税評価も得意としています。札幌で不動産を有する方が亡くなり、相続税申告にお悩みの方はお気軽にご相談ください。相続税の初回ご相談は無料です。


相続税特化の税理士事務所


相続税の土地評価の基本のキホン

相続税申告は、不動産をはじめとして各種相続財産を評価することから始まります。

その相続財産の評価の仕方は、「相続開始時（死亡時）の時価」によるとされています。

財産評価を「相続開始時の時価」で行うといっても、その評価の仕方を個々人の自由に委ねては、課税の公平性を保つことができなくなります。たとえば札幌市の土地について、ある人にとっては坪50万円の価値があると思われたとしても、他の人からすると坪30万円程度の価値しか感じられないということも珍しくありません。50万円の価値があると考えた人は坪50万円で評価して相続税申告を行い、坪30万円の価値しか感じない人は坪30万円と評価してよいのであれば、相続税の税額に大きな差が生じてしまい、不公平になるのです。

そこで「相続開始時の時価」の算定において、「財産評価基本通達」によって一定のルールが用意されています。財産評価基本通達の定めに則って評価を行うと、（若干の例外はあるものの）時価を算定することができるとされているのです。


土地の評価の方法

財産評価基本通達には、土地の評価の仕方についても言及があります。土地の利用区分は様々あるものの、特に多い利用区分である宅地については次のように定められているのです。

宅地の評価は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げる方式によって行う。
（1）　市街地的形態を形成する地域にある宅地　路線価方式
（2）　(1)以外の宅地　倍率方式


札幌市は広大な面積を有しますが、全国的に見ても大都市と分類される都市ですから、宅地のほとんどが「市街地的形態を形成する地域にある宅地」にあたりますから、路線価方式で時価を算定することが一般的です。

※札幌市内の宅地に該当しても、路線価によらない宅地もあります。たとえば札幌市南区の芸術の森1~3丁目にある宅地は、倍率方式で評価することになっています。


札幌の土地評価の簡便法を紹介

預金や株式などの評価は、税理士でなくともある程度は予想がつくものです。

一方で路線価によって評価しなければならない土地（宅地）については、評価額を予想することすら難しく感じられてしまうものです。

一戸建ての土地評価額について、「だいたいの目安でよい」ということであれば、札幌相続相談所が経験してきた事例に基づくと、簡単にはじき出すことが可能です。

だいたいの目安の評価額を求める際ですが、用意いただきたいのは「相続開始年度の固定資産税の課税明細書」です。札幌の場合は毎年4～5月頃に、役所から課税台帳に名前が載っている人のところに送られてくる「横長の用紙」のことです。その横長の用紙を1枚目には固定資産税が載っておりますが、ページをめくると課税明細書があり、そのなかに「不動産の価格」という記載があります。

札幌の土地評価額の簡便計算の方法は、次のとおりです。

  • 土地がだいたい整形だと考えられるなら、「不動産の価格」×1.3倍～1.35倍程度
  • 土地が整形でないなら、「不動産の価格」×1.15倍～1.2倍程度


    • 一般的に固定資産評価額（固定資産税の課税明細書に記載されている「不動産の価格」）は公示価格の70％程度であり、路線価評価額は公示価格の80％程度だと言われていますが、札幌相続相談所の経験上は、少なくとも札幌市内の土地については、整形の土地であれば、路線価評価額は不動産の価格の1.3倍～1.35倍程度になることが多いと感じています。動産の価格の1.3倍～1.35倍程度というと路線価評価としては高いと感じるかもしれませんが、札幌は都市計画があってつくられた街ですので、整形に見える土地のほとんどが評価上も本当に整形地であり、評価減額要因が他の市町村に比べてすくないために、このくらいの路線価評価になるのだと考えられます。


    土地評価の簡便計算の注意点

    簡便計算の注意点を述べると次のとおりです。

    簡便計算に基づいて算出された数値は、あくまで「目安」にすぎません。だいたいの相続財産の価額を算出したいときに、「目安」だけでも知りたいときにご活用ください。

    また、簡便計算が通用するのはあくまでも「一戸建ての土地」です。いわゆるマンションについては、「不整形地」であり、さらには「地積規模が大きな宅地」に該当することが多く、一戸建ての土地よりも評価減が多く、単純に「不動産の価格」×1.3倍～1.35倍程度で目安の路線価評価額を求めることはできません。


    土地評価に不安があるのなら、相続税の専門税理士に相談を

    札幌相続相談所は、税理士資格と不動産のプロである司法書士資格のダブルライセンス事務所です。

    司法書士資格をも有することから土地の評価、特に札幌の土地評価は当事務所が得意とするところです。札幌で土地評価を含む相続税申告が必要になったら、札幌相続相談所にぜひご相談ください。