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今も昔も「不動産（土地・家屋）」が相続財産のメイン
相続税申告は、各種相続財産を評価することから始まります。課税される相続財産というと、不動産（土地・家屋）の他にも、預貯金、現金、株式、債券、貸付金、出資金、暗号資産など様々な財産があります。
ただ、今も昔も、相続税の課税対象の財産のメインになるのは不動産（土地・家屋）であることは言うまでもありません。このことは札幌のケースでも当然当てはまります。
申告書に載る財産のうち、不動産は4割程度を占めるとも言われています。
ということは、土地建物の評価額が上がると、当然相続税の課税対象になる可能性も上がり、課税対象になってしまったら相続税額も上がってしまうことになります。
建物については、経年劣化によって評価額が下がっていくものですが、土地については経年劣化という考えはありません。景気や物価変動によって、評価額は上がっていくこともあるのです。
年々上昇する札幌市の地価
「地価公示制度」についてご存じの方も多いと思います。国交省が主導して、土地鑑定の専門家が「標準地」を選び、その価格を公に示します。この制度による地価の公示は毎年1回行われており、相続税申告を行う税理士のみならず、すべての不動産関連業種の方々が注目しているものです。昨今の物価上昇、インフレ傾向により、全国的に地価が上昇していることは広く知られていますが、札幌市の地価も上昇もその例外ではありません。
ここで、札幌相続相談所のある北海道札幌市の過去3年間の地価の推移を表にしてまとめます。
住宅地の平均変動率（前年比較）
| 区 | 令和6年 | 令和7年 | 令和8年 |
|---|---|---|---|
| 中央区 | 8.8% | 3.5% | 2.5% |
| 北区 | 9.0% | 2.7% | 0.5% |
| 東区 | 8.9% | 3.1% | 1.9% |
| 白石区 | 10.3% | 4.7% | 1.8% |
| 厚別区 | 8.1% | 3.3% | 0.7% |
| 豊平区 | 9.2% | 4.1% | 1.8% |
| 清田区 | 8.7% | 0.9% | ▲0.3% |
| 南区 | 6.2% | 2.4% | 0.3% |
| 西区 | 8.9% | 2.7% | 1.8% |
| 手稲区 | 6.0% | 0.8% | 0.0% |
| 札幌市 | 8.4% | 2.9% | 1.1% |
商業地の平均変動率（前年比較）
| 区 | 令和6年 | 令和7年 | 令和8年 |
|---|---|---|---|
| 中央区 | 11.0% | 9.4% | 8.0% |
| 北区 | 9.5% | 5.6% | 4.6% |
| 東区 | 12.1% | 6.0% | 5.1% |
| 白石区 | 8.6% | 5.4% | 3.8% |
| 厚別区 | 10.5% | 5.3% | 3.0% |
| 豊平区 | 9.7% | 6.4% | 3.9% |
| 清田区 | 12.3% | 4.8% | 2.0% |
| 南区 | 7.6% | 3.4% | 1.7% |
| 西区 | 10.3% | 4.2% | 3.6% |
| 手稲区 | 11.8% | 2.7% | 2.3% |
| 札幌市 | 10.3% | 6.0% | 4.6% |
札幌市中心部だけでなく全体が上昇
住宅地も商業地も、やはり札幌市中央区、つまりは中心部が伸びていることが一目でわかるでしょう。実感としても、札幌市中央区のマンション価格を見ていると「本当にこれが地方都市のマンション価格なのだろうか」と思うものがいくつもあります。円山公園駅周辺の新築マンションなどは、70平米で8000～9000万円程度の値付けがされており、一昔前の東京のマンション価格になっているともいえます。
一方で、中心部以外にも目を転じると、中央区以外も伸びているのが分かります。たとえば令和8年のデータによると、前年比で大きく伸びているのは住宅地では東区、白石区、豊平区、西区であり、商業地では東区、北区が挙げられます。
住宅需要から察すると、札幌市でも中央区の土地やマンションは価格が高すぎて手が出ない状況から、住宅地の選定において、札幌中心部にアクセスのよい東区、白石区、豊平区、西区が中心部に牽引される形で上昇していると考えられます。
商業地で中央区に次いで上昇していた東区と北区については、札幌駅周辺の再開発が原因だと考えられます。札幌駅周辺は中央区、北区、東区の区界であり、発展著しい札幌駅北口周辺は北区、新幹線の駅開業で大きな需要が見込めるエリアは東区に所在してることから、北区と東区の商業地としての地価上昇が目立つものとなっていると考えられます。
相続税専門税理士として、地価上昇に注目
税理士というと申告書を作成するのが仕事の基本であることは言うまでもありません。しかし、相続税申告という専門的な分野を扱う以上は、相続税申告にも大きく影響する地価の上昇や下落にも敏感であるべきだと考えています。当事務所の代表税理士は税理士以外に司法書士資格をも有しています。司法書士というと不動産登記の専門家であることから、札幌相続相談所は札幌の土地評価に自信があります。
札幌・札幌近郊で相続税申告にお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。相続税特化の税理士があなたの相続税申告を徹底してサポートいたします。