札幌にも「不整形地」はある
土地の相続税評価といえば、路線価による評価が一般的です。山林や原野、あるいは市内でも市街化調整区域などは倍率方式によって評価する土地もありますが、札幌の市街地であれば、路線価での評価が求められます。路線価での評価を行う際は、路線価図で調べた平米あたりの路線価に平米数を乗じて評価すればよいと思っている方がいますが、それだと正確な評価になりません。たとえば土地が二路線に面していたり角地であったりしたのなら、それは利用価値が他の土地よりも高いことから、その価値上昇分を加算して評価する必要があります。一方で価値が低いと考えられる事情のある土地であれば、その価値下落分を減算して評価しなければなりません。
減算してよい、という土地であれば減算しなければもったいないことになります。減算するということは評価額が下がることにつながり、つまりは相続税の納税額も低くなるのです。
利用価値が下落している土地として「不整形地」というものがあります。不整形地は「整形地」とは異なり、四角の形をしていません。四角のどこかが欠けていたり、いびつな形をしていることから、建物を建てる際にも建物の大きさにも自ずと制約が生じ、同じ平米数の整形地に比べて利用価値が下落しているといえるのです。
関東や関西などでは、不整形地は珍しくありません。一方で札幌は街自体が新しく、都市計画があって発展してきたという性質から、土地の多くが「整形地」です。ただ、札幌でも不整形地はないわけではありません。
不整形地評価の仕方
不整形地を評価する際は、図面を作成し、「かげ地割合」を求めます。かげ地割合は想定整形地（当該不整形地がすっぽりとおさまると想定した整形地）の地積から不整形の地積を引いた面積を、想定整形地の地積で除して求めます。昨今では税理士用の業務ソフトが存在し、そのソフトに土地の地積測量図や公図などのデータを読み込ませて、面積を入力するとかげ地割合が求められます。かげ地割合が出たら、今度は適用する「不整形地補正率」を明らかにします。不整形地補正率は、国税庁が公表している不整形地補正率表から求められます。
| かげ地割合 |
高度商業地区・繁華街地区・ 普通商業・併用住宅地区・中小工場地区 |
普通住宅地区 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 地積区分 | 地積区分 | |||||
| A | B | C | A | B | C | |
| 10％以上 | 0.99 | 0.99 | 1.00 | 0.98 | 0.99 | 0.99 |
| 15％以上 | 0.98 | 0.99 | 0.99 | 0.96 | 0.98 | 0.99 |
| 20％以上 | 0.97 | 0.98 | 0.99 | 0.94 | 0.97 | 0.98 |
| 25％以上 | 0.96 | 0.98 | 0.99 | 0.92 | 0.95 | 0.97 |
| 30％以上 | 0.94 | 0.97 | 0.98 | 0.90 | 0.93 | 0.96 |
| 35％以上 | 0.92 | 0.95 | 0.98 | 0.88 | 0.91 | 0.94 |
| 40％以上 | 0.90 | 0.93 | 0.97 | 0.85 | 0.88 | 0.92 |
| 45％以上 | 0.87 | 0.91 | 0.95 | 0.82 | 0.85 | 0.90 |
| 50％以上 | 0.84 | 0.89 | 0.93 | 0.79 | 0.82 | 0.87 |
| 55％以上 | 0.80 | 0.87 | 0.90 | 0.75 | 0.78 | 0.83 |
| 60％以上 | 0.76 | 0.84 | 0.86 | 0.70 | 0.73 | 0.78 |
| 65％以上 | 0.70 | 0.75 | 0.80 | 0.60 | 0.65 | 0.70 |
不整形地補正率表を見ると、ABCという区分があります。これは地積区分表を参照して、たとえば普通住宅地区であればAは500平米未満、Bは500平米以上750平米未満、Cは750平米以上、となっています。
札幌に限らず、普通住宅地区の一般住宅で平米数が500平米以上ということはあまりありませんから、一般的な住宅の場合はA区分になることが多いでしょう。
そして図面により割り出した「かげ地割合」がたとえば36％であれば、「普通住宅地区、A区分、35％以上」の箇所を見ます。すると不整形地補正率として「0.88」という数値が出ます。（本来はもう少し丁寧な計算過程がありますが、わかりやすくいってしまえば）不動産の評価額が仮に3,000万円だとして、3000万円に0.88を乗じた2640万円が、当該土地の評価額となります。
札幌の土地評価ならお任せください
不整形の評価を含む相続税申告なら、札幌相続相談所にお任せください。札幌相続相談所を運営する税理士碓井孝介は司法書士資格をも有することから札幌の土地評価にも定評があります。相続税の初回ご相談は無料です。Webからは24時間お問い合わせいただけます。